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2019年12月14日  星期六

产城融合下,超高层未来可期——访绿地集团技发部技术副总监汪灵

时间:2019年10月12日        来源:建筑新网         作者:吴真平


超高层建筑作为一座城市的地标,象征着当地的经济实力而备受瞩目。在全球的超高层建筑市场中,中国后来居上,在开发规模、数量上雄踞世界首位。

近年来,绿地集团在海内外超高层建筑的开发、运营等方面颇有建树。据悉,当前绿地集团开发的150米以上超高层建筑有115幢(包括已建和在开发阶段),在国内建成和在建的超高层地标多达32幢,占全国超高层的1/4。由此,绿地集团在业内享有“全球化地标缔造者”和“超高层建筑专家”的荣誉。

中国国际丝路中心大厦项目498米

南京江北超高层498米

杭州之门310米

多元产业,产城融合

在全球超高层建设热度不减、中国城市“造城”运动持续的背景下,绿地集团持续探索产城融合的道路,将超高层建筑作为地产开发龙头业务,并与多元产业产城融合。

“其实,将超高层建筑作为龙头业务,打造城市地标,并与商业、会展、酒店、办公等多元产业联系起来,这不仅是绿地集团的目标,也是为整个城市的规划发展提供一种重要的模式。” 绿地集团总部技发部技术副总监汪灵对记者说道。

西安绿地中心实景照片

自1992年至今,绿地集团已形成以房地产为核心主业,大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展的多元经营格局。在国内一二线城市,绿地开发的超高层项目不胜枚举,大多是功能复合的综合体。例如,西安的绿地中心,它不仅仅具有办公功能,还覆盖了部分生活功能,如提供共享图书馆、咖啡吧、午休睡眠仓甚至洗衣、洗车等各类服务,而且在楼宇内设置了全功能的城市航站楼,可以为楼里办公人员节省半个多小时的出行时间。这是绿地为入驻企业提供的产业增值服务。

之后,绿地又提出“以超高层为龙头,全业态开放,打造中央商务区的造城模式”,把城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、交通等城市生活空间有机结合,为区域人群提供从工作到生活24小时全周期的美好生活空间。

随着超高层附加的功能越来越多,绿地在以往项目上不断完善各项指标,加强内部管控。汪灵说:“绿地集团光技术团队就有上千人,他们持续关注超高层的未来发展,在开发项目前会对诸如核心筒、地下室、业态分配、垂直交通设计等进行细致的考核。由于超高层建筑开发周期长,一般需要5年~8年时间甚至更长,所以开发的目光要对未来七八年市场有所预期,综合考虑到得房率、酒店配套、能效运营等方面,这不光是设计,还包括运营维护和后期市场判断等一系列的考量。”这个艰巨的任务目前在绿地集团技发部超办中心有一系列的管理办法及技术指标来引导和支持各个事业部的超高层项目开发。

绿地在150米以上超高层项目的开发,从拿地、概念设计、扩初等环节都要经过超办中心的严格审核。尤其针对250米以上的超高层建筑,在“垂直交通、核心筒设计、地下室结构等技术要点,项目外立面材料,还有酒店套均面积、得房率的计算,各阶段都需要经过集团技发部各专业审核把控。超办中心还会将开发的经验编制成内部控制手册,指导今后项目开发,保证集团所有的超高层开发有绿地的标准线。”

汪灵介绍说:“现在的超高层一般在办公、酒店的基本功能上,会增加观光、城市展示的需求,这是一些地方政府在出让土地时的要求。此外,在超高层低层区会增加商业功能,而公寓、会所等兼具居住与商务功能的业态也在超办中心的研究范围内。”植入的业态越多,意味着与之相关的交通和配套组织就越多,也会降低建筑的有效使用面积,所以为每栋超高层做出正确的业态配比并非易事。

步步为营,海外扩张

汪灵在2005年进入绿地集团,14年间,她最大的体会是“在公司不同阶段经历不同项目,伴随着项目的成长,会自发地涌起一种使命感和自豪感”,这也是她决定长久留在绿地服务的理由。

2012年开始,绿地集团开始向海外市场进军,如今业务已覆盖全球5大洲的30多个国家,并在韩国、马来西亚、英国、澳大利亚、加拿大、美国等国开设分公司。2014年至2019年间,汪灵被集团派驻绿地加拿大分公司,并在海外市场有所斩获。

汪灵接受记者采访

“从超高层开发模式和难度上,海外市场更难。”汪灵分析了几方面的原因,第一是审批时间长。因为城市高密度开发建设势必会影响到街区,而一旦对当地居民的生活和发展愿景造成影响,就必须经过当地市民、议会的同意,这是一场长时间的拉锯战。

第二是协调难度大。由于国外个人执业保险的问题,当地的专业设计师团队不能像国内设计院覆盖这么多专业,许多专业分项需要业主自己同专业顾问去协调,造成一定的难度。

第三,与国内超高层快速、规模化的开发速度相匹配的是,国内设计院与甲方的配合度较高,而海外设计团队的契约精神很强,配合业主的弹性空间较小。

尽管如此,绿地集团还是步步为营,实现海外版图的扩张。“海外公司每个事业部都有超过100米以上的超高层项目,相对国内其他开发商,绿地的海外开发经验非常有优势。”汪灵说道。

绿地海外超高层项目的特点是,由于可开发的土地非常少,项目的平均高度超过中国。汪灵介绍道:“做海外项目时,绿地是从国内带着自己的团队过去,由此团队人员在对当地设计规范的理解上,语言沟通方面,项目可持续开发方面,都必须具备很高的素质。”

在绿地所有的海外项目中,悉尼绿地中心是个经典的案例。

2013年初,绿地落实了在澳洲的第一个项目——悉尼绿地中心。项目位于悉尼市中心,是在1939年修建的原悉尼水务局办公楼基础上改建而成,现为酒店和高层住宅。原来只有24层,项目开发团队在老建筑上又加建44层,现在高度达到235米。在项目前期分析时,团队认为,此项目开发难度极大。因为既有建筑的地下室、结构体系已经成型,很难改变,要么拆除,要么重新设计,保留老建筑并进行加建。

“加建必须有转换层,这里的结构计算非常复杂。”汪灵指出,“该项目占地面积很小,只有1800平方米。为了不退让用地边界,不动地下室结构,要在28层的转换层建立结构系统。我们特地找来国际顶尖的结构专家论证,经过结构组的专家方案论证通过后再报审、施工,整个流程下来非常艰难。”

方案中,一部分的地上建筑必须承担原来地下室的功能,比如停车用地,这涉及到容积率的问题。为此,悉尼团队一直与当地政府协调容积率的问题。汪灵表示:“我们希望从长远和可持续性发展角度,尽量减少开发量,并利用原来的建筑结构去改造。”另外,阳台的节点构造也同样地实现了保持通风并做到不计算容积率。

经过几轮协商,后来,当地政府终于同意在8楼修建停车库的方案,并在容积率方面给予妥协;相应的,绿地也答应在项目中提供给市民2000平方米的公共活动空间,从而实现多方共赢的局面。

相对于国内红火的超高层建设浪潮,海外超高层建设节奏比较慢。汪灵在加拿大的五年时间里开发了两个项目,其中一个项目包括两栋超高层住宅加上博物馆、酒店等业态。“当地人觉得这个项目很复杂,因为是老旧街区历史建筑更新项目,许多市政管线的资料无从寻找,另外还有两处具有历史价值的外墙需要保护,难度很大。”汪灵补充说。

海外团队十分关心开发进度,因为何时开工、售卖,对项目现金流、利润率有重大的影响。“开发流程里,时间很关键。在成本方面控制好,对公司的经济有很大的帮助。”汪灵坦言,超办中心的审核要点也在于得房率、业态、楼层净高等方面有严格的控制标准,包括整体的设计时间进度要求都有绿地自己的要求,尽可能在开发报审阶段大幅度减少因设计反复造成的时间浪费。

超高层未来看中国

汪灵认为:“未来超高层项目市场看中国。中国已经在超高层建设方面积累了相当多的经验,而我们海外超高层项目开发经验更多的是来源于中国本土项目。”

绿地加快了中国内地市场超高层建设的步伐,在武汉、西安、济南、苏州等二线城市陆续布局。截至今年上半年,绿地在全国有17座绿地中心,这些超高层也成为当地的地标性建筑。汪灵说:“一方面,不少二线城市同样面临开发土地变少、城市向集约型发展的现状;而城市能级到了一定的发展阶段,就会追求更复杂的、更具地标性的建筑。”

超高层地标性建筑在中国各地开花结果,也离不开许多地方政府的支持。而原因不外乎“通过地标性建筑,向外界展示当地雄厚的经济实力、先进的市政建设、舒适的居住环境、积极向上的城市面貌——这是一个值得用毕生精力去奋斗又宜居的地方”。

从营造美好生活到多元产业产城融合,汪灵表示:“未来绿地集团将坚持以人为本,立足城市运营商地位与时代同行。在超高层建筑领域,绿地集团希望在提高建筑能效、减少碳排放方面做出自己的贡献。”


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